地产经纬丨上海第十批次土拍“新政首考”：闵行、杨浦地块竞价均超百轮 今日观点

新华财经上海9月29日电（谈瑞）9月28日晚间上海正式发布现房销售配套实施细则，9月29日上海2026年第十批次土拍便已开槌。这场“新政首考”下上架的四宗涉宅用地，最终全部顺利出让，出让金合计159.69亿元，其中闵行古美地块、杨浦五角场地块均竞价超百轮、溢价超20%成交。

业内专家表示，上海的现房销售配套实施细则中的“1+1”分期缴纳土地款对于参加上海拍地的房企是重大利好，在降低土地出让金支付压力、延期交付等方面给予了较大支持。本批次作为上海现房销售配套实施细则落地后的首批土地出让，房企拿地决策延续审慎基调，但制约房企投资决策的政策不确定性明显减弱，市场情绪已现边际改善。

闵行、杨浦地块竞价均超百轮、溢价超20%

(资料图片仅供参考)

第十批次土拍共计挂牌4宗涉宅地块，分布在虹口北外滩、杨浦五角场、闵行古美、宝山吴淞四大板块，板块基本面差异显著，最终成交结果也呈现一定分化。

杨浦五角场、闵行古美两宗优质改善地块迎来激烈竞价，均经过上百轮报价实现超20%的溢价成交；虹口北外滩产业混合用地、宝山吴淞低密宅地则以底价成交，体现出房企对地块门槛、开发周期、市场风险的审慎权衡。

具体来看，紧邻漕河泾开发区的闵行古美地块成为本次土拍最大热门，周边改善需求积压，地铁配套成熟。象屿&建发、招商蛇口&南山&滨江、中建二局&越秀共三组联合体进场，经过177轮厮杀，最终招商蛇口&南山&滨江联合体以64.16亿元竞得，溢价率24.44%，为本批次最高，成交楼面价为54971元／平方米。

杨浦五角场纯住宅地块同样热度高涨，该地块毗邻字节跳动、叠纸等科创企业，双地铁配套，周边商业医疗资源齐备，因而吸引了联发、越秀、中建壹品、绿城、招商蛇口&南山联合体共5家主体参与角逐，历经109轮竞价，由招商蛇口&南山联合体以29.21亿元拿下，成交楼板价为65574元／平方米，溢价率21.46%。

相较而言，虹口北外滩地块为“科研设计+住宅”混合用地，住宅占比不到四成，需要建设198米超高层塔楼，产业运营门槛极高，最终由国贸&北外滩集团联合体54.18亿元底价摘牌；宝山吴淞地块起始楼板价27000元／平方米，容积率仅1.5，属于外环外低密宅地，但受制于区域市场去化周期较长，象屿底价托底拿地。

对此，来自安居客上海的观点认为，第十批次土拍“四块地，四种算盘，一个逻辑”，即新政之后，房企不再为“想象空间”加价，只为“卖得掉、卖得上价”的确定性买单。核心改善地段给溢价，远郊与高门槛地块只托底，这是土地市场告别“地王”、走向理性的标志。

“卖法”没变，“管钱”的规矩变了

多家分析机构指出，虽然上海2026年第十批次土拍于9月29日进行，但其土拍公告发布时间为8月28日。根据9月28日晚间上海发布的现房销售配套实施细则，8月28日（含）前已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，2027年底前预售条件可按原有政策规定执行，但预售资金监管执行新的政策规定。

换言之，虽然本次出让地块所建项目在2027年底前可沿用原有预售条件，但都要执行全新的预售资金全额监管规则，资金监管收紧已经实实在在影响房企测算模型，拿地算账时必须把资金监管带来的资金沉淀纳入考量范围。按照机构所概括的，这批地的“卖法”没变，“管钱”的规矩变了。

同策研究院认为，作为继北京之后第二个完整制定“828”新政落地细则的一线城市，上海的现房销售配套实施细则体现了在与国家总规方向保持一致的前提下因城施策下的差异化，对于新政落地过渡期供需稳定、提升房地产企业开发的预期和信心有直接帮助。尤其是在土地市场，上海土拍资金规则有较大调整的情况下，对于参加上海拍地的房企是重大利好，能够降低房企拿地的资金压力——原来是相当于一次性缴纳全额土地款，新政后首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款，不计利息。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，与北京“余款两年内缴清”的直接安排相比，上海采用的“1+1”模式，名义缴清期限更短，但保留了经决策再延长一年的弹性，对企业资金压力的实际缓解程度取决于延期决策程序的宽松度。

“本批次作为上海现房销售细则落地后的首批出让，房企拿地决策延续审慎基调，但制约房企投资决策的政策不确定性明显减弱，市场情绪已现边际改善。开发测算的确定性与可预期性提升，优质地块的参拍积极性有所回升。”张文静说，政策细则的落地使得房企投资决策由“被动观望”转向“主动筛选”，资金实力与产品运营能力成为拿地竞争的关键变量，核心区位、配套成熟、去化预期明确的地块预计将获得更多关注。

展望后市，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，市场对这些政策的消化要结合“金九银十”阶段的市场行情和企业当前的资金状况，并据此积极促进转型；京沪两地细则相继落地为其他城市提供了可复制的范本，预计后续各地都会陆续出台相关细则，政策口径或有微弱差异，但总的改革精神都会保持一致。

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