上海临港2026年中报：产业投资兑现驱动利润高增，"由重转轻"转型进入收获期_热闻

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收入构成2026年上半年2025年上半年园区综合开发-销售10.27亿元10.54亿元园区综合开发-租赁13.36亿元14.69亿元园区综合服务2.12亿元2.00亿元其他业务合计2.37亿元2.17亿元主营业务合计23.63亿元25.22亿元

2025年年报数据显示，园区销售毛利率19.02%（同比减少18.64个百分点）、租赁毛利率63.36%（同比减少0.46个百分点），销售板块的量价收缩拖累整体毛利率减少8.77个百分点。管理层在2026年一季报中亦将主业利润下滑归因于"园区销售收入较上年同期下降及销售产品类型差异等结构性因素"。综合看，公司收入端对"以售养园"的依赖正在被租赁与服务收入替代，增长引擎从销售结转切换至"租赁+服务+投资"组合。

2025年报经营计划（2026年部署）2026年中报执行情况控节奏：以销定产、成本控制，控制新建载体入市节奏统筹调控在建项目推进节奏，根据市场实际需求科学安排产品入市节奏；经营现金流净额-7.41亿元，较上年同期的-23.57亿元大幅收窄调结构：园区招商运营、企业专业服务、科创产业投资三大主业协同系统提升主业集中度，加大产业投资、专业服务、科创孵化培育力度；2025年已完成漕河泾颛桥科技70%股权收购强投资：加大三大先导产业直投布局，突出产业投资"显示度"基金投资的壁仞科技、盛合晶微、长鑫科技等项目陆续实现境内外上市，公司称之为转型"第二增长曲线"的基础强服务：做强服务能力、做优服务效能、做大服务收入深化"生产性服务业+生活性服务业+高附加值专业服务"综合能力建设，园区综合服务收入2.12亿元保持增长防风险：构建全流程风险防控体系制定《董事、高级管理人员薪酬管理制度》，完善重大事项决策和前置研判机制市值管理：完善长效管理机制根据年度经营发展和国资委市值管理要求制定年度市值管理方案，保持稳定现金分红政策资本工具：发挥REITs等工具作用，加快打造"第二增长曲线"2025年完成以漕河泾科技绿洲康桥园区项目为底层资产的REITs扩募；2026上半年处于"持续探索REITs、Pre-REITs等资本工具运用路径"阶段

承上启下维度看，产业投资与服务两项"转型引擎"措施在2025年年报、2025年半年报与2026年中报中被连续强调并取得实质性进展；REITs扩募在2025年落地后，2026年上半年的表述仍为"探索运用路径"，尚未披露新的发行或扩募节点。

指标2026年上半年上年同期/上年末对外长期股权投资额26,760.00万元13,000.00万元（+105.85%）权益法核算长期股权投资收益2.95亿元—其他非流动金融资产期末余额17.86亿元15.14亿元（期初）公允价值变动损益（计入非经常性损益）2.63亿元—

子公司层面，产业投资平台上海临港经济发展集团投资管理有限公司上半年净利润3.88亿元、营业收入4.94亿元，已超过园区开发与运营主体上海漕河泾开发区高科技园发展有限公司的净利润1.71亿元、营业收入6.37亿元，成为合并口径最大的利润贡献主体。递延所得税负债3.56亿元（+88.21%），管理层说明系其他非流动金融资产公允价值变动及持有的基金合伙企业类长期股权投资的投资收益变动所致，与产业投资敞口扩大相互印证。

指标2026年上半年2025年上半年2025年全年营业收入25.99亿元（-5.11%）27.40亿元（-8.13%）79.37亿元（-29.66%）利润总额10.21亿元（+92.40%）6.67亿元（-7.69%）16.89亿元（-35.38%）归母净利润5.60亿元（+130.83%）3.31亿元（+8.42%）9.69亿元（-12.64%）扣非净利润3.31亿元（+54.71%）3.02亿元（-14.19%）7.14亿元（-28.32%）经营现金流净额-7.41亿元-23.57亿元-9.50亿元

收入端降幅自2025年全年-29.66%收窄至2026年上半年的-5.11%，其中2026年一季度-11.02%、二季度单季收入11.92亿元（H1 25.99亿元减Q1 14.07亿元），环比出现改善。利润端与2025年全年下滑-12.64%（归母净利润口径）形成反转，管理层明确归因于"公允价值变动收益以及投资收益较上年同期大幅增加"。

扣非口径的增长（+54.71%）显示主业盈利出现实质回升，但利润结构存在两个值得关注的特征：其一，归母净利润5.60亿元中非经常性损益合计2.29亿元，占比约四成；其二，利润确认的季度间波动明显，2026年一季度归母净利润8,386.49万元、同比下降36.08%，二季度单季归母净利润约4.76亿元，与当期基金投资项目的公允价值变动节奏高度相关。

现金流是转型成效的另一个观测点。经营活动现金流净额已连续三期同比改善：2025年上半年-23.57亿元、2025年全年-9.50亿元（2024年为-49.01亿元）、2026年上半年-7.41亿元。管理层将其归因于优化园区开发建设节奏带动现金流出收窄。同时公司主动压缩资金存量、配置大额定期存款（货币资金51.92亿元、-32.99%；其他流动资产37.17亿元、+53.03%），资金运用从"开发导向"转向"收益导向"。

费用管控方面，销售费用5,666.85万元（-16.76%）、管理费用1.65亿元（-9.00%）延续压降，财务费用4.48亿元（+1.49%）基本持平。营业成本12.63亿元（+4.84%）与营业收入反向变动，与交付产品结构变化相关，其中土地增值税1.69亿元同比增加明显。

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